Co je fixace hypotéky?

Hypotéka je úvěrový produkt, který dnes můžeme využít v rámci dvou možností. Ta první je taková, kdy se rozhodneme vzít si klasický úvěr. Ten je spojený s možností financovat hlavně naše bydlení. Konkrétní využití je poměrně různorodé a může se jednat o:

• Koupi domu nebo bytu
• Opravu nebo rekonstrukci již stojícího objektu
• Stavbu vlastního domu

Druhá varianta hypotéky je o něco benevolentnější. Doslova nám umožní koupit si za peníze cokoliv. Bez dokládání i bez jakéhokoliv jiného omezování. V tomto směru platí, že se daný produkt nazývá americká hypotéka. Co mají oba společné, to je nízký úrok. S ním souvisí i pojem fixace hypotéky. Co konkrétně znamená a kdy může být výhodná? Podívejme se.

Co si představit pod pojmem fixace hypotéky?

I když je daný pojem nazýván přímo takto, je třeba uvést, že dané názvosloví není zase až tak úplně přesné. V reálu totiž nemluvíme přímo o hypotéce, ale spíše o úrokové sazbě. Pokud tedy použijeme pojem fixace úroku, již můžeme sami odvodit poměrně dobré vysvětlení toho, o co se jedná. Jak asi už dobře tušíte, jedná se o možnost si poskytnutou úrokovou sazbu zmrazit – tedy zafixovat. Tu tak budeme mít dostupnou právě po dobu, jakou si určíme. Nemusíme se tak obávat jakýchkoliv změn, jelikož vše bude stejné a shodné s tím, co bylo sjednáno ve smlouvě.

Jaké má fixace úroku výhody?

Ty hlavní se rozhodně týkají toho, že nás v době splácení nebudou čekat jakékoliv změny. Jelikož je úrok pevně zafixován, bude vždy platit právě ten, který je uvedený v naší smlouvě. To jasně znamená, že se nás budou týkat také stále stejné měsíční splátky. Není tak třeba obávat se jejich zvýšení, stejně jako se není třeba obávat toho, že bychom byli tlačeni k další administrativě, která by znamenala případnou změnu úroků. A tedy logicky i změnu celkově splatné částky a splátky samotné.

Jak dlouho může fixace trvat?

Hlavní charakteristiku dané možnosti již známe. Nyní se tedy podívejme i na to, jak dlouho může samotná fixace hypotéky trvat. Zde panuje jedno velké pozitivum, které přímo souvisí s tím, že je to v našich rukou. Tedy že máme možnost si u většiny poskytovatelů hypoték sami dle svého uvážení zvolit, jak dlouho chceme naši úrokovou sazbu zafixovat. Pokud se podíváme na nejoblíbenější možnosti, můžeme mluvit o délce jednoho roku, stejně jako o dvou až pěti letech. Poměrně nezvyklé, ale rozhodně dostupné možnosti jsou i takové, kdy lze hypoteční úvěr zafixovat třeba i na desetileté období.

Vždy samozřejmě záleží i na tom, od koho si hypotéku bereme. Proč je to tak důležité? Jelikož ne každý banka dokáže nabídnout všechny možnosti, které jsme vyjmenovali. Pokud ale hledáme, neměl by to být problém. Stejně tak můžeme říci, že zafixovat si lze úrok až do poslední splátky. Jak na to? Stačí si zvolit dobu splatnosti takovou, jakou je nejvyšší možná doba fixace. To už ale zacházíme do detailů, se kterými nám může pomoci konkrétní realitní makléř.

Jakou fixaci je dobré zvolit?

Dotkli jsme se možného časového období a tak se podívejme také na to, co by pro nás mělo být prioritou. V tomto ohledu si rozdělíme možnosti jednoduše – na fixaci dlouhou a na fixaci krátkou. Ta krátká je mnohdy spojena s tím, že je nám zafixován jeden z nejnižších úroků, které banka poskytuje. Naopak u delšího období fixace můžeme očekávat úvěr o něco vyšší. Na druhou stranu ani o něm nemůžeme přímo říci, že by byl nevýhodný.

Hlavní roli zde ale stále hraje trh a vypisovaný úrok Českou národní bankou. Od něho se samotné výše úrokových sazeb odvíjejí. Je proto dobré zvážit to, jak bude vypadat trh v budoucnu. Pokud budete mít dlouhou dobu fixace a úroky půjdou nahoru, je to velké plus pro vás. Jednoduše šetříte. V opačném případě můžete prodělat, jelikož úrokové sazby mohou jít dolů, ale vy jste stále svázáni tou, kterou jste si brali v době vašeho sjednávání hypotéky.

Když fixace hypotéky končí…

Každá doba fixace jednou končí. Pokud se nejedná přímo o období, kdy končí i vaše hypotéka, je třeba vědět, co nastane dále. Jde o akt, v rámci kterého vám bude u hypotéky nastaven takový úrok, který bude v danou dobu na trhu a u konkrétní banky běžný. Logicky může být vyšší i nižší – jak jsme si vysvětlili výše. Konec fixace ale může znamenat i zajímavou výhodou z pohledu klienta. Je totiž možné hypotéku refinancovat. Jde o akt, v rámci kterého svůj úvěr převedete k jiné bance.

To je vhodné učinit právě ve chvíli, kdy fixace končí a banka tak přichází sice s tradičním úrokem, ale rozhodně ne nejnižším na trhu. Můžete tak poptat u ostatních bank možnosti, které by s převedením souviseli. Pokud konkurenční banka nabídne sazbu nižší, není nic jednoduššího, než se do refinancování hypotéky pustit. Dnes už platí, že většinou veškerou administrativu vyřídí nová banka a tak je celý průběh výhradně spojený jenom s několika podpisy na nezbytných dokumentech. Výhodou tohoto kroku je také to, že refinancovat můžete i několikrát, po dobu celého držení vašeho hypotečního úvěru. Jak často tento krok budete uskutečňovat, záleží na vás, na vývoji trhu, stejně jako na tom, jak velká úspora vám může být slibována. Desítky tisíc korun dnes nejsou nic nereálného.

Kdy bychom měli o fixaci přemýšlet?

Jednu situaci, a to spojenou s možným budoucím vývojem trhu, jsme již zmínili. V tomto ohledu by nám měl pomoci hlavně nezávislý hypoteční makléř. Ten není tlačen přímo do žádného úvěrového produktu a tak může objektivně říci, co je pro nás nejlepší s ohledem na budoucí roky. Je ale i situace, kdy bychom nad délkou fixace úroku měli přemýšlet i my sami. Pokud plánujeme hypotéku splatit předčasně, je určitě lepší využít nižšího, ale krátkodobého úroku. Nejenom, že celkově zaplatíme méně, ale nečekají nás další formality spojené s tím, že chceme hypotéku splatit dříve, než by to mohlo být oficiálně povoleno. I na to je třeba myslet ve chvíli, kdy uvažujeme nad tím, co je fixace hypotéky a jak se nás konkrétně dotýká.

Podobně to může být i ve chvíli, kdy jsme se pro konkrétní banku rozhodli jenom proto, že nám garantovala schválení. Máme-li v plánu od ní co nejdříve odejít k bance jiné, je také zbytečné vázat se dlouhou dobu nevýhodným úrokem. I zde je proto doporučováno voli nejkratší možné lhůty, aby bylo reálné provést refinancování co nejdříve. V opačném případě hrozí, že se nevyhneme sankcí. I s nimi sice můžeme počítat možnou úsporu, ale proč se připravovat o tu skutečně reálnou. Tedy o takovou, kterou získáme ve chvíli, kdy nás u původní banky skutečně nebude vůbec nic držet.