Jak se nenechat napálit při koupi bytu v novostavbě

Rozhodli jste se koupit byt v novostavbě, která ještě nestojí a máte se setkat s developerem, který celou stavbu organizuje. Abyste se nedostali do potíží a skutečně bydleli, je důležité vybrat si správného developera. Ne každý má však tolik zkušeností, jakými se prezentuje. Přinášíme vám několik rad a tipů, které byste měli znát ještě předtím, než si vyberete projekt a podepíšete smlouvu.

Dávejte přednost developerovi před realitní kanceláří

Menší firmy a developeři nechávají kontakty s kupujícími realitním kanceláří. Vy však chtějte pouze developera, který má své vlastní prodejní oddělení. Získáte tak lepší servis.

Realitní kanceláře mají na starost mnoho klientů a různé projekty, které chtějí prodat. Makléři tedy do hloubky neznají váš projekt a při prezentaci vašeho projektu myslí na schůzku, kterou bude mít za hodinu.

Pokud se však setkáte přímo se stavitelem, bude se stavbou mnohem lépe obeznámen. Řeší ji totiž od samotného začátku, od prvních návrhů až do konečné podoby. Pokud má zákazník technické dotazy, může developer snadno kontaktovat projektového manažera stavby, který mu na vše odpoví. U realitního makléře takový servis nemůžete očekávat.

Reference a dobré jméno je základ

Kvalitního developera poznáte podle několika faktorů. V prvé řadě je členem některých oborových organizací (např. Asociace developerů, Asociace brněnských architektů a stavitelů).

Kromě zájmu o obor by vás také měla zajímat historie firmy a projekty, které má za sebou. Na webových stránkách by měli být k dispozici starší projekty, které už jsou dokončené. Můžete tak porovnat, jak moc se liší vizualizace a výsledné dílo a zda se vám konečná podoba zamlouvá.

Nápomocná mohou být i různé internetové diskuze, kde si lidé vyměňují zkušenosti. Často natrefíte na reálné zkušenosti s vaším developerem a pokud si zákazníci stěžují na komplikace, průtahy, neseriózní jednání či nedodržení dohod, měli byste zpozornit.

Hypotéka na bydlení

Velmi často se pořizuje bydlení pomocí půjčky na bydlení – hypotéky. Aktuálně je nutné mít naspořeno zhruba 20 procent z ceny nemovitosti a zbylá procenta doloží banka. Někteří developeři mají stejný systém splátek, tedy na začátku uhradíte 20 procent ze svého a zbytek až při převzetí stavby. Někdy se však developeři dožadují splátky i během stavby. V tento moment přečerpáváte z hypotéky jednotlivé splátky a platíte úroky dříve, než samotnou hypotéku. Ve výsledku tak zaplatíte o několik desítek tisíc navíc. Doporučujeme se těmto praktikám vyhnout a raději si vybrat developera, kterému nemusíte platit zbytečně navíc.

Změny podle vašeho přání

Jako klient si můžete zažádat o drobné úpravy, které jsou nadstandard projektu, který developer nabízí. Zpravidla se jedná o změnu elektrorozvodů, rozvržení příček nebo celé dispozice bytu. To však něco stojí.

Je tedy nutné dopředu počítat s tím, že pokud sejde z nákupu nemovitosti, peníze vložené do individuální přestavby se vám nevrátí. Problém očekávejte i v momentě, kdy jsou úpravy provedeny a vy odstoupíte od koupě bytu. V ten okamžik je možné, že developer bude chtít provedené změny vrátit do původního stavu, aby měl další zájemce původní záměr k dispozici. V takovém případě lze očekávat další finanční investici nebo navýšení hypotéky, která nemusí být výhodná tak jako na začátku.

Kdo stojí za financováním projektu

Rozhodně se nemusíte ničeho obávat, pokud celý projekt financuje banka, která půjčuje developerovi prostředky. Projekt má tak stabilní zázemí a rozložené riziko. Rovnou tři pilíře se starají o dokončení projektu – banka, developer, stavební firma. Pokud jeden z těchto pilířů vypadne, další dva se postarají o jeho dokončení.
Navíc pokud hraje v projektu roli banka, je to vždy jistější. Obvykle má stabilnější pozici, než stavební firma a tak je méně pravděpodobné, že se projekt nedokončí nebo nastanou velké komplikace a problémy. Banky jsou navíc často samy pojištěné proti případným problémům.

Mít vše podchycené

Důležité je rozložení rizik, transparentní smlouvy a jasné podmínky. Je majetková struktura společnosti přehledná? Víte, kdo stojí za firmou? Na koho je napsáno vlastnictví pozemku a stavby?

Někdy se stává, že developer má na každý projekt založenou vlastní firmu. Nejedná se však o podvodné jednání. Právě naopak. Cílem je rozložit rizika a v případě, že se vyskytnou problémy v jednom projektu, neohrozí to další projekty ani samotného developera. Pokud se s tímto setkáte, můžete být v klidu. Máte jistotu, že vaše bydlení neohrozí problémy z jiné stavby či projektu.

Víte kam vaše peníze putují?

Mějte přehled o vašich financích. Vaše splátky nesmí končit na libovolném účtu developera, ale na účtu vázaného přímo k danému projektu. Zda tento účet existuje je možné ověřit si přímo u banky. V určité míře tento akt nahrazuje notářskou úschovu. Pro větší jistotu a pocit bezpečí můžete požádat o vytvoření vázaného účtu přímo na své jméno.

Transparentní smlouva a jasné podmínky pro všechny strany

Smlouva, která je transparentní a má jasné podmínky bude obsahovat termíny a sankce pro obě strany. Potíže se mohou vyskytnout jak na vaší straně, tak na straně developera. Dívejte se především na uvedení závazných termínů a případných sankcí, pokud nejsou dodrženy. Smlouva musí mít jasně dané, co se stane v momentě, kdy stavitel nedokončí stavbu nebo je celý projekt na delší dobu pozdržen.

Ve většině smluv natrefíte na přísnější podmínky pro klienta. To je v pořádku. Developer totiž nese celou řadu rizik a z toho důvodu se důkladně pojistí.

Dalším důležitým bodem je rezervační smlouva. Její podmínky jsou důležité především pro vás. Jakmile vyprší rezervační termín a stavba není dokončena a byt není předán, můžete se vám to pěkně prodražit. Nesolidní developer totiž po vypršení rezervační smlouvy může požadovat jiné finanční podmínky. Levný byt se tak značně prodraží a buď vše doplatíte nebo se můžete s vysněným bydlením rozloučit.