Pronajímáte byt? Máme pro vás tipy, jak správně pronajmout byt

Pronajímat byt lze více způsoby. Jako první nás napadne pronajmout byt nebo nemovitost na černo. To však nelze doporučit. Za prvé je to proti dobrým mravům a za druhé se jedná o poměrně vysoké riziko, které se nevyplácí. Ve většině případů si na majitele bytů doběhne finanční úřad po udání nájemníků, kteří jsou v bytě na černo. Hlavně z toho důvodu, že mezi nimi panuje neshoda.

U pronájmů na černo nebo na dobré slovo také chybí smlouva. Přitom daň za pronájem nemovitosti je standardních 15 procent z příjmu. Kromě toho, že na vás může být poslán finanční úřad hrozí i další rizika. Především v případě, kdy černý nájemník způsobí škody na nemovitosti, vytopí sousedy nebo způsobí požár. Za všechny škody totiž nese odpovědnost majitel a těžko lze uplatnit pojistku, i když nezavinil vzniklou škodu.

Příklad: Pan Josef pronajímal na černo byt. Finanční úřad na to přišel a dopočítal mu zpětně daň. Úředníci podle tabulek zjistili, že srovnatelný byt se běžně pronajímá za 13 500 kroun měsíce a náklady jsou zhruba 1500 korun za měsíc. Po odečtení nákladů byl celkový zisk pana Josefa 144 tisíc korun. Daň následně činí 21 600 korun a s ročním zpoždění na úrocích musí pan Josef odevzdat dalších 1739 Kč.

Zisk z pronájmu si můžete snížit

Nejlépe uděláte, když budete daň z pronájmu platit včas. Pokud máte více zdanitelných příjmů ať už z dalšího pronájmu nebo jiné činnosti, je dobré vše konzultovat s daňovým poradcem. Ten vám poradí celou řadu věcí, jak daň snížit.

Po sečtení nájemného za celý rok se vám zobrazí pěkná sumička. Naštěstí lze daňový základ snížit o výdaje a odpisy. Ve výsledku tak nebudete platit tak vysoké daně, jak se na první pohled může zdát.

Co vše můžete odečíst

• výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucí z pronájmu nemovitosti. Spadá sem všechno, co se souvisí se změnou nájemníka, opravou v bytě nebo rekonstrukcí prostor
• odpisy pronajímané nemovitosti, pokud je zapsána v obchodním majetku společnosti nebo živnostníka

Výdaje je možné uplatnit za pomoci paušálu, tedy procentem z příjmů nebo ve skutečné výši. Paušál nabízí 30 nebo 60 procent. Záleží zda nemovitost pronajímá obyčejná fyzická osoba nebo je zapsána v obchodním majetku. Vetší paušál je na první pohled lákavý, ale je spojen s dalšími výdaji, kvůli kterým se nemusí vždy vyplatit. Tento způsob je vhodný pro osoby, kteří jej využijí pro další optimalizaci daní.

Příklad: Paní Marcela pronajímá byt za 11 tisíc korun měsíčně. Roční náklady na provoz bytu jsou osm tisíc korun. Základ daně činí 124 000 a samotná daň je 18 600. Paní Marcela se rozhodne uplatnit paušální výdaje, které jsou stanoveny na 30%. Díky tomu se sníží základ daně na 92 400 a daň na 13 860 korun. Díky uplatnění paušálem dojde k výraznému snížení daně.

Pozor si však dejte na způsob uplatnění v daňovém přiznání. Jakmile se rozhodnete podat přiznání za pomoci procent z příjmů, nemůžete v dodatečném daňovém přiznání tento způsob uplatnění měnit a tedy přejít na skutečné výdaje. V opačném případě je to možné. Dřív než podáte přiznání k dani si dobře promyslete, jaký způsob bude pro vás výhodnější.

Existuje celá řada způsobů, jak si snížit daně. Máme pro vás přehled, kdy nedostanete daňové zvýhodnění na dítě.

Jak na daně z příjmu za pronájem nemovitosti

Možností, jak lze příjmy z pronájmu zdanit jsou dva. Záleží pouze na tom, jak je nemovitost pronajímána. Zda ji osoba pronajímá jako fyzická osoba nebo je nemovitost zapsána v obchodním majetku fyzické či právnické osoby. V případě, že pronajímatel má více podnikatelských aktivit, je možné za určitých okolností nemovitost převést do obchodního majetku. Ne vždy se však tato možnost vyplatí. Pojďme si oba případy rozebrat.

Vyzkoušet můžete i pronájem nemovitosti přes Airbnb – jak na něj a proč ho zkusit.

Soukromé pronajímání jako fyzická osoba (nepodnikatel)

Tento způsob je nejčastější u drobných pronajímatelů. Jedná se totiž o způsob danění, které je poměrně jednoduché. Příjmy jsou daněny podle §9 zákona o daních z příjmu a je tedy nutné podat přiznání k dani z příjmu fyzických osob, které následně slouží pro výpočet dílčího základu daně. Výhodou je, že pro pronajímatel nemusí kvůli celému procesu pronajímání nemovitosti zřizovat živnostenský list. Tímto způsobem uplatníte paušální výdaje ve výši 30 procent z příjmu.

Pozor by si měli dát majitelé bytů, kteří mají hypotéku. Pokud se rozhodnete byt pronajímat, nemůžete v daňovém přiznání uplatnit odpočet jejich úroků. Další pozor si dejte v případě pronajímání nemovitosti, která je v majetku manželů. Příjmy z pronájmu se zdaňují pouze u jednoho z nich.

Pronájem nemovitosti z obchodního majetku

V případě pronájmu nemovitosti z obchodního majetku se daní příjmy z podnikání podle §7 zákona o daních z příjmů. Z toho důvodu je nutné vést účetnictví nebo daňovou evidenci a mít živnostenský list. Z příjmů z podnikání se dále odvádí sociální a zdravotní pojištění. Výhodou je oproti danění pro nepodnikatele, že výše paušálních výdajů dosahuje 60%, ale maximálně do výše 600 tisíc korun. Dalším bonusem je možnost odepisovat náklady na pořízení nemovitosti.

A co na to DPH?

Nájemné z bytu je osvobozeno od DPH bez nároku na odpočet §56 zákona o DPH. Pokud jste plátci DPH můžete se rozhodnout při pronájmu nemovitosti jinému plátci DPH, že pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti se bude daň uplatňovat. Pokud jako pronajímatel jste plátce DPH a nájemce je také plátce DPH, je výhodnější daň uplatnit.

Pozor si však dejte pokud nejste plátcem této daně. Snadno se může stát, že příjem z pronájmu překročí stanovený milionový limit a k placení DPH se budete muset přihlásit.