Projděte si pravidla zvyšování nájemného bytu

Při valorizaci nájemného z bytu má přednost dohoda. Jaká jsou však pravidla u dlouhodobě pronajímaných bytů s regulovaným, deregulovaným nájemný, když má pronajímatel a nájemce rozdílné zájmy?

Pravidla stanovuje občanský zákoník

Omezující pravidla pronajímatele nastavuje nový občanský zákoník. Valorizační mechanismy jsou nastaveny tak, kde předchozí zákonné mechanismy zvyšování nájemného neumožnily dosáhnout jeho tržní úrovně, tedy u bytů takříkajíc dlouhodobě obsazených, které nebyly a nejsou nabízeny na volném trhu a cena nájmu se tak neřídí nabídkou či poptávkou.

Pro dlouhodobí nájem byt k dispozici na volném trhu se uplatní jen valorizační mechanismus uvedený v občanském zákoníku jako první, tedy inflační doložka. Na volném trhu se však nejčastěji setkáme s kratší dobou pronájmu na dobu určitou, například kolem jednoho či dvou let s možností prodloužení a proto není třeba obracet se na poměrně zdlouhavou a náročnou proceduru, kterou stanovuje občanský zákoník. K navýšení ceny dochází při prodloužení stávající smlouvy a nebo se vytvoří k smlouvě dodatek.

U krátkodobých pronájmů je možné uplatnit i opačný postup a tedy snížit nájem. K těmto situacím dochází v momentě, kdy si nájemce najde levnější byt a aktuální pronajímatel sníží cenu za nájem. Nový občanský zákoník myslí i na tuto skutečnost a pokud je snižování nájemného iniciované nájemcem, použije se ust. 2249 odst. 1 až 3 o.z. – které upravují proces zvyšování nájemného iniciovaný pronajímatelem.

Pořiďte si vlastní bydlení. Klasická a americká hypotéka nabízí řešení i pro vás.

Ve smlouvě může být inflační doložka

Pro nájemce a pronajímatele je jednodušší způsob podle ust. § 2248 nového občanského zákoníku dohoda o každoroční zvyšování nájemného o inflační doložku. Nájemné se tedy bude zvyšovat jednou ročně o inflaci, případně o jinou částku. Jedná se o celkem běžný postup na volném trhu s byty.

Pokud nic podobného není uvedeno ve smlouvě, může zvýšení nájemného iniciovat pronajímatel. Pokud nájemce jeho návrh nepřijme, může se pronajímatel obrátit s návrhem na zvýšení na soud. Vše je v souladu podle ust. § 2249 nového občanského zákoníku.

Maximálně o pětinu za tři roky

Pokud není stanoveno ve smlouvě zvyšování nájemného nebo není výslovně vyloučeno zvyšování, může pronajímatel v písemné formě navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného v dané lokalitě, ale navržené navýšení nesmí být vyšší v průběhu tří let více jak 20 procent.

Pronajímatel má tedy omezení jak časové, tak do maximální částky, kterou může navrhnout na zvýšení nájemného. Návrh navíc nemůže být navržen dříve, než po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení.

Kromě toho, že nesmí návrh zvýšení překročit v posledních třech letech 20% navýšení, také nesmí překročit nájemné za srovnatelných podmínek v daném místě.

Víte, že můžete na hypotéce ušetřit? Podívejte se, jak lze ušetřit na hypotéce a daních.

Jak se postupuje při regulovaném nájemném, které je nízké

V případě, že není nájemné určené ujednáním pronajímatele a nájemcem nebo rozhodnutím soudu, tedy v momentu regulovaného nájemného, kdy pronajímatel valorizoval nájemné jen na základě regulačních předpisů a nájemce neplatí ani korunu navíc, má právo pronajímatel navrhnout v písemné formě návrh na navýšení nájemného bez dodržení výše uvedeného limitu tak, aby dosáhl míry obvykle v čase a místě.

Nesdělí-li nájemce pronajímateli do dvou měsíců, že s návrhem navýšení nájemného souhlasí, pronajímatel se může obrátit v lhůtě tří měsíců na soud, který určí výši nájemného. Po uplynutí této lhůty soud nevyhoví pronajímateli, pokud nájemce upozorní, že návrh byl podán opožděně. Pokud je vše splněno, soud rozhodne o výši nájemného podle místa a času. Tedy obvyklá výše nájemného v dané lokalitě při stejné úrovni bytu.

Nájemce si celou situaci musí dobře promyslet. U soudu totiž neplatí limit dvaceti procent navýšení za poslední tři roky, ale nájemné může stoupnout až do té míry, které je obvyklé v daném místě a čase. Nájemné soud zvýší zpětně s účinky od dne podání žaloby, ne od právní moci svého rozhodnutí.

Jak je vypočítáno obvyklé nájemné

Postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Srovnatelné nájemné je posouzeno znalcem nebo se stanovuje na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Srovnává se nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností.

Pro posouzení hraje roli délka nájmu, možnost dát byt do podnájmu, zda se požaduje a platí a jak je vysoká jistota (kauce). Dále se bere v potaz zda je nájem spojený s pomocí v domácnosti pronajímatele, zda je nutné uklízet v domě, pečovat o zahradu, právo užívat zahradu přilehlou k domu atd. Také se přihlíží k inflační doložce, interval placení nájemného a délka výpovědní doby.

Pro posouzení srovnatelnosti hodnoty bytu se přihlíží na pět hlavních skupin vlastností:

1. Druh stavby a druh bytu – zda se jedná o rodinný či bytový dům, panelový dům, zda se nachází v suterénu , přízemí nebo v podkroví.
2. Velikost obytného prostoru – nájemné za čtvereční metr je obvyklé u menších bytů vyšší než nájemné u bytů s větší podlahovou plochou.
3. Vybavení obytného prostoru – co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému použití a zda cena za užívání je hrazena z nájemného.
4. Stav budovy a bytu.
5. Umístění bytu v místě – jaká je občanská vybavenost, dostupnost služeb, dopravní obslužnost, rozsah zeleně atd.

Zlepšení užité hodnoty bytu

V případě, že pronajímatel vylepší užitou hodnotu bytu, má právo na návrh navýšení nájemného, ale však v maximálně  o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s tímto návrhem více jak dvě třetiny bytů v domě, platí zvýšení nájemného i pro ostatní nájemce.